Chi phí định cư Hy Lạp bao nhiêu? Bảng ngân sách đầy đủ

Chi phí định cư Hy Lạp không chỉ gồm số tiền mua bất động sản. Để hoàn tất một hồ sơ Golden Visa, nhà đầu tư còn cần chuẩn bị thuế chuyển nhượng, phí giấy phép cư trú, phí luật sư, công chứng, đăng ký tài sản, bảo hiểm, dịch thuật và ngân sách cho các thành viên gia đình.

Nếu chỉ chuẩn bị đúng số tiền đầu tư tối thiểu được quảng cáo, khách hàng có thể thiếu ngân sách ở giai đoạn ký hợp đồng, nộp hồ sơ hoặc thực hiện sinh trắc học. Vì vậy, trước khi lựa chọn tài sản, Anh Chị nên tìm hiểu đầy đủ chương trình định cư Hy Lạp và lập bảng dự toán riêng theo khu vực, loại bất động sản cùng số lượng thành viên tham gia.

Bài viết dưới đây giúp Anh Chị nhận diện từng nhóm chi phí, ước tính ngân sách ban đầu và tránh những khoản phát sinh thường bị bỏ sót khi đầu tư định cư tại Hy Lạp.

Chi phí định cư Hy Lạp gồm những khoản nào?

Tổng ngân sách của một hồ sơ thường được chia thành sáu nhóm chính:

1. Giá trị khoản đầu tư: chiếm tỷ trọng lớn nhất và phụ thuộc vào khu vực, loại bất động sản và lộ trình lựa chọn.
2. Thuế giao dịch: gồm thuế chuyển nhượng cùng các khoản liên quan theo cấu trúc giao dịch.
3. Phí chính phủ: gồm phí xử lý giấy phép cư trú và phí in thẻ.
4. Chi phí pháp lý: luật sư, công chứng, kiểm tra bất động sản và đăng ký quyền sở hữu.
5. Chi phí hồ sơ gia đình: bảo hiểm, dịch thuật, hợp pháp hóa, sinh trắc học và đi lại.
6. Chi phí duy trì: thuế tài sản, quản lý, bảo trì, bảo hiểm và gia hạn giấy phép cư trú.

Trong đó, chỉ có một số khoản được quy định thành mức cụ thể. Phí luật sư, công chứng, dịch vụ bất động sản và bảo hiểm có thể thay đổi theo tài sản, hồ sơ và đơn vị cung cấp dịch vụ.

Ba mức đầu tư bất động sản Golden Visa Hy Lạp

Mức đầu tư không được áp dụng giống nhau trên toàn lãnh thổ Hy Lạp. Nhà đầu tư cần xác định chính xác địa chỉ, loại tài sản và công năng trước khi ký hợp đồng.

Mức 250.000 EUR không áp dụng cho mọi căn hộ. Tài sản phải thuộc đúng nhóm đặc biệt và đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp lý về chuyển đổi công năng hoặc bảo tồn.

Đối với bất động sản thông thường thuộc lộ trình 400.000 EUR hoặc 800.000 EUR, nhà đầu tư còn cần kiểm tra yêu cầu về diện tích tối thiểu, quyền sở hữu và giới hạn sử dụng tài sản cho hoạt động cho thuê ngắn hạn.

Bảng dự toán chi phí tối thiểu cho người đứng đơn chính

Bảng dưới đây tạm tính dựa trên:

• Giá trị đầu tư đúng bằng mức tối thiểu.
• Thuế chuyển nhượng chính 3% và khoản levy địa phương bằng 3% của thuế chính.
• Phí giấy phép cư trú 2.000 EUR.
• Phí in thẻ cư trú 16 EUR.

Chi phí mua bất động sản

Giá mua bất động sản thường chiếm phần lớn ngân sách. Tuy nhiên, giá niêm yết chưa chắc là số tiền cuối cùng nhà đầu tư phải thanh toán.

Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra:

• Giá trị tài sản được ghi nhận trong hợp đồng.
• Giá trị tính thuế của bất động sản.
• Nội thất và thiết bị có nằm trong giá bán không.
• Phí môi giới do người mua hay người bán chi trả.
• Có chi phí sửa chữa, cải tạo hoặc hoàn thiện không.
• Tài sản có khoản nợ quản lý hoặc nghĩa vụ tài chính tồn đọng không.
• Giá bán có cao hơn mặt bằng khu vực vì gắn với Golden Visa không.

Nhà đầu tư nên yêu cầu báo giá chi tiết, đồng thời so sánh với những bất động sản có vị trí, diện tích và chất lượng tương đương trong cùng khu vực.

Thuế chuyển nhượng bất động sản tại Hy Lạp

Người mua bất động sản tại Hy Lạp thường phải nộp thuế chuyển nhượng trước khi ký hợp đồng. Thuế chính được tính bằng 3% trên giá trị chịu thuế, kèm khoản levy địa phương tính trên số thuế chính.

Ví dụ tham khảo:

• Tài sản 250.000 EUR: thuế và levy tạm tính khoảng 7.725 EUR.
• Tài sản 400.000 EUR: thuế và levy tạm tính khoảng 12.360 EUR.
• Tài sản 800.000 EUR: thuế và levy tạm tính khoảng 24.720 EUR.

Con số thực tế có thể thay đổi tùy giá trị tính thuế, cấu trúc giao dịch, tình trạng tài sản và chính sách được áp dụng tại thời điểm mua.

Nhà đầu tư cần yêu cầu luật sư hoặc kế toán tại Hy Lạp lập bảng thuế trước khi ký hợp đồng, không nên tự tính chỉ dựa trên giá quảng cáo.

Phí giấy phép cư trú Golden Visa

Đối với người đứng đơn chính đầu tư bất động sản, các khoản phí hành chính đáng chú ý gồm:

• 2.000 EUR: e-fee xử lý giấy phép cư trú của nhà đầu tư.
• 16 EUR: phí in thẻ cư trú điện tử.
• 180 EUR: phí visa quốc gia có thể phát sinh trong trường hợp phải xin loại visa này.

Phí đối với vợ hoặc chồng, con cái và những người phụ thuộc cần được tính riêng theo độ tuổi, tư cách hồ sơ và quy định có hiệu lực tại thời điểm nộp đơn.

Chi phí luật sư và kiểm tra pháp lý

Luật sư tại Hy Lạp đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm tra bất động sản và bảo vệ quyền lợi của người mua.

Phạm vi công việc có thể gồm:

• Kiểm tra quyền sở hữu của bên bán.
• Kiểm tra thế chấp, kê biên và tranh chấp.
• Rà soát giấy phép xây dựng và công năng sử dụng.
• Kiểm tra điều kiện Golden Visa của tài sản.
• Rà soát hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng.
• Đại diện thực hiện một số thủ tục theo giấy ủy quyền.
• Phối hợp đăng ký quyền sở hữu.
• Chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép cư trú.

Phí luật sư không có một mức giống nhau cho mọi hồ sơ. Chi phí phụ thuộc vào giá trị giao dịch, độ phức tạp của tài sản, số lượng thành viên và phạm vi công việc.

Khách hàng nên yêu cầu hợp đồng dịch vụ ghi rõ phần việc, phí trọn gói, thuế áp dụng và các khoản chưa bao gồm.

Chi phí công chứng và đăng ký tài sản

Giao dịch bất động sản tại Hy Lạp cần được thực hiện qua công chứng và đăng ký tại cơ quan đất đai hoặc địa chính có thẩm quyền.

Các khoản có thể phát sinh gồm:

• Phí soạn thảo và công chứng hợp đồng.
• Phí cấp bản sao công chứng.
• Phí đăng ký quyền sở hữu.
• Phí trích lục và kiểm tra hồ sơ tài sản.
• Chi phí kỹ thuật hoặc xác nhận của kỹ sư.
• Chi phí xử lý sai lệch giữa hiện trạng và hồ sơ pháp lý.

Nếu tài sản cần chuyển đổi công năng hoặc phục hồi theo quy định bảo tồn, chi phí kỹ thuật và pháp lý có thể cao hơn bất động sản nhà ở thông thường.

Chi phí hồ sơ và giấy tờ tại Việt Nam

Nhà đầu tư cùng gia đình thường cần chuẩn bị nhiều loại giấy tờ trước khi nộp hồ sơ.

Các chi phí có thể bao gồm:

• Cấp mới hoặc gia hạn hộ chiếu.
• Cấp bản sao giấy khai sinh và giấy đăng ký kết hôn.
• Chứng thực và công chứng giấy tờ.
• Dịch thuật sang ngôn ngữ được chấp nhận.
• Hợp pháp hóa hoặc chứng nhận giấy tờ theo yêu cầu.
• Chuyển phát hồ sơ quốc tế.
• Điều chỉnh thông tin hộ tịch nếu có sai lệch.

Gia đình có nhiều người phụ thuộc hoặc có giấy tờ được cấp tại nhiều quốc gia thường cần ngân sách và thời gian xử lý lớn hơn.

Chi phí bảo hiểm cho gia đình

Hồ sơ cư trú yêu cầu nhà đầu tư có bảo hiểm đáp ứng phạm vi chăm sóc sức khỏe theo quy định. Mỗi thành viên tham gia hồ sơ cần được kiểm tra về điều kiện bảo hiểm riêng.

Chi phí bảo hiểm phụ thuộc vào:

• Độ tuổi của người được bảo hiểm.
• Số lượng thành viên.
• Phạm vi quyền lợi.
• Mức miễn thường.
• Tình trạng sức khỏe và điều khoản loại trừ.
• Thời hạn của hợp đồng.

Không nên chỉ lựa chọn gói có giá thấp nhất. Hợp đồng phải đáp ứng yêu cầu hồ sơ và phù hợp với nhu cầu chăm sóc sức khỏe của gia đình.

Chi phí đi lại và thực hiện sinh trắc học

Nhà đầu tư cần dự trù ngân sách cho việc di chuyển đến Hy Lạp trong quá trình hoàn tất giao dịch hoặc thực hiện sinh trắc học.

Chi phí thường gồm:

• Vé máy bay cho các thành viên.
• Khách sạn và chi phí sinh hoạt.
• Đi lại nội địa tại Hy Lạp.
• Chi phí thay đổi lịch hẹn nếu phát sinh.
• Chi phí người phiên dịch hoặc hỗ trợ tại địa phương.
• Chi phí bổ sung giấy tờ trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ.

Gia đình nên lựa chọn lịch trình phù hợp để hạn chế việc phải thực hiện nhiều chuyến đi riêng biệt.

Chi phí duy trì bất động sản hằng năm

Sau khi nhận thẻ cư trú, nhà đầu tư vẫn phải duy trì tài sản và các nghĩa vụ liên quan.

Ngân sách hằng năm có thể gồm:

• Thuế sở hữu bất động sản.
• Phí quản lý tòa nhà hoặc khu dân cư.
• Bảo hiểm bất động sản.
• Điện, nước và chi phí dịch vụ cơ bản.
• Sửa chữa và bảo trì định kỳ.
• Phí quản lý cho thuê.
• Phí kế toán và kê khai thuế.
• Thuế đối với thu nhập cho thuê nếu có.

Nếu tài sản không được khai thác thường xuyên, gia đình vẫn cần dự phòng ngân sách để duy trì tình trạng kỹ thuật, an ninh và nghĩa vụ tài chính.

Chi phí gia hạn giấy phép cư trú

Giấy phép cư trú diện đầu tư có thời hạn và cần được gia hạn khi đến hạn. Việc gia hạn thường yêu cầu nhà đầu tư tiếp tục duy trì khoản đầu tư đủ điều kiện, hộ chiếu hợp lệ, bảo hiểm và hồ sơ theo quy định.

Ngân sách gia hạn có thể gồm:

• Phí hành chính và phí in thẻ mới.
• Phí luật sư hoặc đại diện hồ sơ.
• Gia hạn bảo hiểm.
• Dịch thuật và cập nhật giấy tờ.
• Chi phí đi lại nếu phải có mặt.
• Phí của từng thành viên phụ thuộc.

Gia đình nên theo dõi ngày hết hạn của thẻ và hộ chiếu từ sớm, tránh để hồ sơ bị động hoặc phải xử lý khẩn cấp.

Vì sao chi phí thực tế thường cao hơn mức đầu tư quảng cáo?

Mức đầu tư 250.000 EUR, 400.000 EUR hoặc 800.000 EUR chỉ phản ánh giá trị tài sản tối thiểu của từng lộ trình. Đây không phải tổng chi phí hoàn thiện hồ sơ.

Ngân sách thực tế cao hơn vì còn có:

• Thuế chuyển nhượng.
• Phí cư trú và phí thẻ.
• Luật sư và công chứng.
• Đăng ký quyền sở hữu.
• Bảo hiểm cho gia đình.
• Dịch thuật và hợp pháp hóa giấy tờ.
• Chi phí đi lại.
• Phí quản lý và duy trì bất động sản.

Do đó, nhà đầu tư không nên sử dụng toàn bộ nguồn tiền hiện có cho giá mua bất động sản. Cần duy trì một khoản dự phòng riêng cho thuế, phí và những tình huống ngoài kế hoạch.

Những cách giúp kiểm soát chi phí định cư Hy Lạp

Lập ngân sách trước khi xem bất động sản

Hãy xác định tổng ngân sách gia đình có thể sử dụng, sau đó trừ thuế, phí hồ sơ và quỹ dự phòng. Phần còn lại mới là ngân sách phù hợp để lựa chọn tài sản.

Kiểm tra tài sản trước khi đặt cọc

Luật sư cần xác nhận rõ tài sản có thuộc đúng ngưỡng đầu tư và đáp ứng điều kiện Golden Visa. Việc kiểm tra sau khi đặt cọc có thể khiến nhà đầu tư khó thu hồi tiền nếu phát hiện vấn đề.

Yêu cầu báo giá trọn gói theo từng hạng mục

Mỗi báo giá cần thể hiện rõ khoản nào đã bao gồm, khoản nào chưa bao gồm, thuế áp dụng và thời điểm thanh toán.

Không chỉ dựa vào cam kết lợi nhuận

Cam kết cho thuê hoặc mua lại cần được đánh giá về pháp lý, năng lực tài chính của bên cam kết và điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Chuẩn bị giấy tờ gia đình từ sớm

Việc kiểm tra hộ chiếu, khai sinh, kết hôn và thông tin nhân thân sớm giúp hạn chế chi phí xử lý khẩn cấp hoặc phải cấp lại giấy tờ.

Những sai lầm khiến chi phí tăng cao

• Chọn tài sản chỉ dựa trên mức giá thấp nhất.
• Nhầm rằng mọi bất động sản 250.000 EUR đều đủ điều kiện.
• Không tính thuế chuyển nhượng trước khi đặt cọc.
• Không sử dụng luật sư đại diện độc lập.
• Không kiểm tra phí quản lý và bảo trì hằng năm.
• Bỏ sót chi phí bảo hiểm của người phụ thuộc.
• Không tính vé máy bay và sinh trắc học cho cả gia đình.
• Đặt cọc trước khi đánh giá nguồn tiền và khả năng chuyển tiền.
• Không dự phòng chi phí gia hạn thẻ.
• Chỉ quan tâm giá mua mà bỏ qua khả năng thanh khoản.

Câu hỏi thường gặp về chi phí định cư Hy Lạp

Chi phí thấp nhất để định cư Hy Lạp là bao nhiêu?

Lộ trình bất động sản từ 250.000 EUR chỉ áp dụng cho một số tài sản đặc biệt đủ điều kiện. Sau khi cộng thuế chuyển nhượng và phí cư trú chính của người đứng đơn, ngân sách nền tảng có thể từ khoảng 259.741 EUR, chưa bao gồm luật sư, công chứng, đăng ký tài sản, bảo hiểm, dịch thuật và chi phí gia đình.

Mức 250.000 EUR có áp dụng tại Athens không?

Có thể áp dụng nếu tài sản thuộc đúng nhóm chuyển đổi công năng hoặc công trình bảo tồn đáp ứng yêu cầu. Bất động sản nhà ở thông thường tại khu vực Attica thường thuộc ngưỡng đầu tư cao hơn.

Chi phí có tăng khi thêm vợ chồng và con cái không?

Có. Mỗi thành viên có thể phát sinh phí hồ sơ, phí thẻ, bảo hiểm, dịch thuật, hợp pháp hóa giấy tờ, sinh trắc học và đi lại.

Có cần thanh toán toàn bộ chi phí ngay từ đầu không?

Không phải mọi khoản đều thanh toán cùng thời điểm. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần có kế hoạch dòng tiền cho đặt cọc, thanh toán bất động sản, thuế, công chứng, đăng ký và hồ sơ cư trú.

Có thể vay tiền để đầu tư Golden Visa không?

Cấu trúc nguồn tiền và phương thức thanh toán cần được kiểm tra theo quy định áp dụng. Dù sử dụng vốn tự có hay nguồn tài chính khác, nhà đầu tư phải bảo đảm chứng từ rõ ràng và khả năng chứng minh nguồn tiền.

Giá trị bất động sản có bao gồm phí hồ sơ không?

Thông thường không. Giá trị tài sản và phí thực hiện hồ sơ là những nhóm chi phí riêng. Nhà đầu tư cần yêu cầu báo giá chi tiết trước khi ký hợp đồng.

Nhận bảng dự toán chi phí định cư Hy Lạp cùng NVS

Mỗi hồ sơ có tổng chi phí khác nhau tùy khu vực đầu tư, loại bất động sản, số lượng thành viên, tình trạng giấy tờ và mục tiêu của gia đình.

NVS Đầu tư Quốc tế hỗ trợ khách hàng:

• Đánh giá khả năng tài chính và mục tiêu cư trú.
• Xác định ngưỡng đầu tư phù hợp.
• Lập bảng dự toán thuế, phí và ngân sách dự phòng.
• Kiểm tra điều kiện của từng thành viên gia đình.
• Phối hợp thẩm định pháp lý bất động sản.
• Kiểm soát quy trình đặt cọc và thanh toán.
• Chuẩn bị hồ sơ giấy phép cư trú.
• Theo dõi tiến độ từ khi đầu tư đến khi nhận thẻ.

Anh Chị đang cần xác định chính xác ngân sách cho gia đình, hãy xem điều kiện định cư Hy Lạp mới nhất và liên hệ NVS để được tư vấn lộ trình, lựa chọn tài sản cùng bảng dự toán chi phí trước khi đặt cọc.